某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2,总建筑面积 80000m2,预计开发期为3年
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某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2,总建筑面积 80000m2,预计开发期为3年,大厦的出售价格为18000元/m2,建成后一年全部售出,该地块为生地,需进行基础设施建设和场地拆迁,预计这部分费用为2000元/m2,建安工程费为 5000元/m2,专业费按建筑费的6%计算,上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%,利息率取11%,折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格,其估算过程如下。
1.计算开发完成后的价值。
80000×18000/(1+14%)元=126316万元
2.建筑费。
(5000+2000)×80000元=56000万元
3.专业费。
5000×80000×6%元=2400万元
4.销售税与销售费用。
126316×(5%+3%)万元=10105万元
5.利息。
[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元
6.利润。
[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元
7.总地价。
V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)
=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元
=15958万元
参考答案: