某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2,总建筑面积 80000m2,预计开发期为3年

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某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2,总建筑面积 80000m2,预计开发期为3年,大厦的出售价格为18000元/m2,建成后一年全部售出,该地块为生地,需进行基础设施建设和场地拆迁,预计这部分费用为2000元/m2,建安工程费为 5000元/m2,专业费按建筑费的6%计算,上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%,利息率取11%,折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格,其估算过程如下。

1.计算开发完成后的价值。

80000×18000/(1+14%)元=126316万元

2.建筑费。

(5000+2000)×80000元=56000万元

3.专业费。

5000×80000×6%元=2400万元

4.销售税与销售费用。

126316×(5%+3%)万元=10105万元

5.利息。

[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元

6.利润。

[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元

7.总地价。

V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)

=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元

=15958万元

参考答案:

(1) 开发完成后的价值应为80000×18000元=144000万元(2) 专业费应为(5000+2000)×80000×6%元=3360万元(3) 利息应为V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)万元

房地产估价师