某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅

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某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，该人希望估价值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：

（1）该人与开发商于1997年7月30签订的正式合同原件；

（2）该人的购房发票；

（3）商品房预售许可证复印件；

（4）其他市场资料。

问：（1）上述资料用于抵押估价是否齐全?

（2）估价人员可否承诺按170万元进行估价?

（3）可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

参考答案:

(1)上述资料用于抵押估价尚不齐全。(2)房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。(3)不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会客观平均成本进行估价才是科学合理的。

房地产估价师