某出租的写字楼,使用面积为3000m2,收益年限为45年,空置率为20%,未来3年每平方米使用面积的租金(

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某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。

参考答案:

(1)计算未来3年的净利益①未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝58.32(万元)②未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝65.52(万元③未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝52.92(万元)(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益

房地产估价师