为地产“悬丝诊脉”找病根-青岛业内论坛论坛-搜狐焦点网青岛站 论坛

当前房地产市场困局将严重拖累国家经济社会的健康发展　　连续八年的房价走高，直至目前的非正常高位，终于走不下去了。2008年下半年以来，房地产市场持续低迷，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加，1-12月，商品房销售面积同比减少了19.7%，而商品房空置面积增加，截至去年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。但房价依然维持高位，2008年，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，至2009年1月，全国70个大中城市房屋销售价格仅同比下降0.9%。　　目前，房地产市场处于三方博弈状态：房地产商坚持房价不下调，因为房价下跌就意味着多年打拼挣下的家业大幅缩水，而一些地方政府的各种或明或暗的“托市”“救市”的政策，让房地产商在资金链紧绷的情况下有信心坚持不降价。　　对于大部分购房者而言，过高的房价超过了他们的消费能力，他们在急切地等待房价下调到他们能够承受的价位。　　对于地方政府而言，房地产市场低迷，意味着税收减少，财政吃紧，房价下降的同时，也意味着地价会随之下降，政府的土地财政会受到影响，地方政府与房地产开发商在一定程度上已经成为“利益攸关方”。　　房价长期处在高位相持的胶着状态，将对人民生活、经济社会发展产生非常严重影响。对于中低收入阶层，他们应该享有的“基本居住权”不能满足，违背我们构建和谐社会的目标。房地产业是国民经济的支柱产业，它与50多个产业密切相关，包括钢铁、水泥、家具等，房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应，逐步影响相关行业。在国际金融危机的大背景下，我国的经济也遇到前所未有的困难，房地产业的低迷会拖累相关的行业乃至整个国民经济。特别严重的是，建筑业吸纳了大约4000万进城农民工，建筑业低迷会使大量农民工失去工作岗位，这无疑会使当前严重的就业难题雪上加霜。中国房地产市场需找出病根　　房地产市场生病的症状表现在房价畸高。国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。目前，国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3倍至6倍。　　据2006年第三季度统计分析，京沪穗深四地的“房价收入比”均达到10倍以上，除了四地比较典型外，中西部省会城市以及二线城市的“房价收入比”也都超过了国际公认标准的2倍以上。2007年至2008年，我国房价更是一路飙升，深圳、上海、北京的房价收入比达到20倍至30倍以上。我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。中国的房地产市场的确是发高烧了。　　房地产的病根在于土地，土地市场高度垄断是房价畸高的根本原因。地方政府依据土地管理法，对农民所有的土地实行征用，征用农民土地支付的费用是一亩地几万元，但出让给房地产开发商的价格可达几十万元、上百万元乃至几百万元，巨大的价差使得地方政府热衷于“高价卖地”“以地生财”。在一些地方，政府的土地出让金收入几乎占全部财政收入的60%－70%。据有关数据，2007年全年，全国土地出让金收入约1.2万亿元。这属于非税收入，自由地游荡在政府财政管理体系之外，这就是“土地财政”。因此，作为掌控土地资源和土地卖方的地方政府对于房地产价格升高是乐见其成的。降低地价、房价才能够打破困局　　在国际上，一般地价是占房价的四分之一左右，而目前，在我国的房地产业中，地价往往达到了房价的一半。高地价造成了高房价，使得广大人民群众不能满足基本的住房需求，同时也伤害了农村的广大农民群众，因为被征地的农民并没有从高地价中得到高补偿，相反，高地价与低补偿的巨额差价，更激发了各级权力部门大量征地的欲望，造成了大量的失地农民，也是近年来耕地锐减的原因所在。　　2008年下半年以来，房地产市场陷入低迷不振的状态。主流舆论认为，房地产业是国民经济的支柱产业，房地产市场稳定繁荣了，才能保证经济发展。在这种思想指导下，许多地方政府采取了一系列或明或暗的“托市”“救市”措施，诸如：减税、降低贷款利率、购房财政补贴、购房入户等等。　　“实践是检验真理的惟一标准”，尽管“托市”“救市”的政策、措施等林林总总出了一大批，甚至高喊“买房就是爱国”，甚至还扬言“要查处降价卖房的房地产商”等等，可市场低迷依旧。这是因为，所有这些措施都是企图把房价维持在高位，没有促使房价实质性地下降，而老百姓的购买力已经严重透支，许多购房者是依靠父辈一生的积蓄购买的房子。需要清醒地认识到，企图让房价继续维持在高位来繁荣房地产市场，这是不可能的。房价攀升的时候，房地产市场有相当部分投资性的消费推升了房价，房价过高就失去了投资的价值。而仅依靠自用性的住房消费根本无法维持如此高的房价。　　地方政府的措施之一是使用政府财政购买闲置的商品房充当廉租房，这好比，一家子好不容易凑了一点儿钱，让老大去买一些玉米饼子来给饿极了的弟妹们充饥，老大却把钱拿去买了很贵的人家急于脱手的奶油蛋糕，或者其中一些弟妹可以舔到一点奶油蛋糕，但是，大部分弟妹们却仍然饥肠辘辘。也不知道老大和卖蛋糕的是什么关系？整顿，而不是救市　　不健康的房地产市场需要的是整顿，而不是救市。受国际金融危机的影响，国家经济形势面临困难，当前的房地产状况对于宏观经济可以说是雪上加霜。但是，从另一个角度看，这也提供了解决房地产多年积弊的一个契机。　　明确表达整顿房地产市场的决心，制定房地产市场逐步回归健康的计划，也就是经过若干年，让房地产价格回归到正常的“房价收入比”。这是一个有规划、有调控、逐步实现的过程，是一个房价软着陆的过程。　　中国政府应该是世界上对于房地产市场调控能力最强的国家，除了我们的土地公有制度，还有其他有效的调控手段。　　经济适用房、限价房等应该只是在房价畸高时期的一种权宜之计，一段时间后应该取消，因为它违背了一个基本的准则：即在一个公正、清廉的国家中，在不同人的手中的同种等量货币应该具有同等的使用价值。可以仅保留廉租房制度以帮助真正困难人群，满足基本居住权的需求。　　应该增加房地产成本的透明度，政府有关部门有责任对社会公众告知房产建筑的基本成本并实施监管。对于房屋的建筑成本有着不同的计算：房地产开发商是把房产项目的投标建筑的全过程，包含投标拿地、项目审批各环节的灰色公关费用、高额地价等等都计入成本，这是可以理解的。但是，对于购房者而言，他们理解的房屋成本只应该是合理地价、建筑材料、劳动力成本等等，二者差别是巨大的。只有在阳光之下，房地产市场才有可能健康。　　房地产业是国民经济的支柱产业，整顿房地产行业，让其健康发展，让人民群众“居者有其所”，社会和谐，健康的房地产业将对国民经济的发展做出更大的贡献青岛业内论坛业主论坛：http://qd.focus.cn/msglist/6043原帖链接http://qd.focus.cn/msgview/6043/163498524.html