估价对象为一宗10000㎡的七通一平用地,土地使用权出让时间为2006年3月1日,土地使用权出

估价对象为一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡（含独立使用的车棚300㎡），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/㎡。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：

1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5．5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2．建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。

4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/㎡；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/㎡；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3．5%。

5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：

采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

1．开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000㎡×5=50000㎡

住宅总面积=50000㎡-9000㎡=41000㎡

（1）商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）

=50元/㎡×12×（1-10%）=540元/㎡

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）

=540元/㎡×（1-24%）=410．40元/㎡

商铺开发完成后的单价=410．40元/㎡/8%[1-1/（1+8%）47]×1/（1+8%）25=4118．45元/㎡

商铺开发完成后的总价=4118．45元/㎡×9000㎡=3706．61万元

（2）住宅开发完成后的总价值

住宅总价值=41000㎡×[30%×2700/（1+12%）25+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/ （1+12%）35]元/㎡=8204．06万元

（3）开发完成后的房地产总价值

房地产总价值=3706．61万元+8204．06万元=11910．67万元

2．扣除项目

（1）建安工程费=50000㎡×1100元/㎡/（1+12%）=4910．71万元。

（2）专业及管理费用=4910．71万元×8%=392．86万元。

（3）销售费用和销售税费总额=11910．67万元×（3．5%+5．5%）=1071．96万元。

（4）销售利润=11910．67万元×20%=2382．13万元。

（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0．04V。

3．总地价

2006年9月1日的总地价：

V=11910．67万元-4910．71万元-392．86万元-1071．96万元-2382．13万元-0．04V

V=3031．74万元