某街道旁的一商业门面房,建筑面积150m2,现为餐饮门面,比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算

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某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算得知，将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用3000元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

参考答案:

1．从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低；2．按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。3．合理的成交价格水平应为：4000元/m2-(500元/m2+3000/150元/m2)=3480元/m2。合理的交易成交价格范围应在3480元/m2左右。试题分析(1) 该题主要考核估价基本原则——最高最佳使用原则的应用。(2) 因为该餐饮门面房目前的使用方式没有达到最佳最高使用状态，

房地产估价师